お知らせ Topics

Q1. 手付金を「現金」ではなく「振込」にしたいと言われました。契約の効力に影響はありますか？

【結論】 振込でも契約の効力自体に問題はありません。ただし、「着金するタイミング」を契約書で明確にすり合わせておかないと、重大なトラブル（契約不成立や違約）になるリスクがあります。


•；解説： 不動産売買契約は、契約書の調印と同時に「手付金の授受」が行われるのが原則（同時履行）です。振込にする場合、主に以下の2つのパターンがあります。

1.契約日の前日までに振り込む（前払い）：買主様にとっては、万が一契約が流れた際の手続きが煩雑になるリスクがあります。
2.契約日の当日または後日に振り込む（後払い）：売主様にとっては、「契約書にサインしたのに、お金が振り込まれない」というリスクを抱えます。

•；実務上の対策： もし振込にする場合は、契約書の特約に「手付金は〇月〇日までに指定口座に振り込むものとする。期日までに入金がない場合、本契約は当然に解除される（または違約となる）」といった、着金期限とそれを破った場合のペナルティを明確に記載しておく必要があります。


Q2. 住宅ローンの本審査中に転職が決まりました。内定書があれば審査は継続されますか？

【結論】 非常に厳しくなります。内定書があっても、原則として「審査はやり直し（再審査）」となり、最悪の場合は承認が取り消されます。また、これを隠して引き渡しを受けようとする行為は絶対にNGです。

•；解説： 住宅ローンは「現在の勤め先での収入の継続性」を前提に融資が承認されています。たとえステップアップの転職であっても、職種や会社が変わることで金融機関側はリスクと判断します。内定書があれば100%落ちるわけではありませんが、勤続年数の条件がリセットされるため、再審査には時間がかかります。

実務上の注意点（ローン特約との兼ね合い）： 最も危険なのは、転職によってローンが否決された際、それが「買主の自己都合によるもの」とみなされ、ローン特約（無条件解除）が適用できなくなる可能性がある点です。手付金が没収されたり、違約金を請求されたりするリスクがあるため、転職の予定がある場合は必ず契約前に不動産会社と金融機関に相談してください。

Q3. 契約書に「現況渡し」とあります。室内のゴミや壊れたエアコンもそのままで引き取らないといけないのですか？

【結論】 「建物の修繕はしない」という意味での現況渡しであれば、ゴミ（残置物）は売主の責任で撤去してもらうのが一般的です。ただし、契約書に「残置物も含めて現況渡しとする」と書かれている場合は、買主が処分費用を負担しなければなりません。

•；解説： 「現況渡し」という言葉は、実務においてトラブルになりやすい曖昧な言葉です。

o　　売主の認識：「古いから、中にある家具もゴミも全部そのままで引き取ってほしい」
o　　買主の認識：「建物は古いままでいいけど、中身は綺麗にして引き渡してくれるよね」 このように、両者の認識がズレていることが多々あります。

•；トラブルを防ぐ書き方： 契約書や重要事項説明書の「附帯設備表」や「特約」において、「エアコンは撤去する」「照明は残す」「売主は引渡しまでに室内の動産（ゴミ・家具）をすべて撤去する」と、項目ごとに「残すもの・捨てるもの」を明記することが不可欠です。

現在お持ちの書類（契約書など）で、上記のような「曖昧な表現」や「買主に不利な特約」がないか心配な場合は、ぜひテキストをコピーしてこちらに貼り付けてみてください。リスクを一つずつ丁寧に洗い出します。